L’assurance responsabilité civile des promoteurs immobiliers : comment bien s’assurer ?

Sommaire :

• L’assurance responsabilité civile professionnelle du promoteur immobilier
• Distinction entre l’assurance RCMO et RC Promoteur
• Promotion immobilière : quels types d’assurance RC Professionnelle ?
• RC Promoteur, les options proposées

La responsabilité civile du promoteur immobilier

Bien qu’elle soit facultative, une assurance RC est essentielle pour protéger le promoteur immobilier dans ses multiples interactions avec les tiers avant et après réception des travaux.

Les assurances Dommages Ouvrages et Garantie Financière d’Achèvement hors secteur bancaire ont pour vocation de protéger non pas le promoteur, mais ses futurs acquéreurs.

Afin de sécuriser ses engagements financiers il convient au professionnel de transférer un maximum de risques aux assureurs afin de pérenniser son activité.

Pour ce faire, il convient de choisir entre de 2 types d’assurances

• La Responsabilité Civile du Maître d’ouvrage proposée ponctuellement par chantier
• La Responsabilité Civile Professionnelle Promoteur annuelle

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Distinction entre l’assurance RCMO et RC Promoteur

Pour couvrir votre responsabilité civile à l’égard des tiers, il faut distinguer 2 types de garanties :

• La Responsabilité Civile du Maître d’ouvrage (RCMO)
• La Responsabilité Civile du Promoteur

Comme illustré dans la synthèse ci-dessous, la RCMO se limite à couvrir votre responsabilité à l’égard des tiers durant la période d’exécution des travaux.

Les montants de garanties, les franchises et les exclusions relèvent de la liberté contractuelle et peuvent varier selon les compagnies.

La Responsabilité Civile Maitre d’ouvrage (RCMO) correspond aux opérateurs occasionnels de la promotion immobilière. Pour les opérateurs structurés avec une récurrence de programme la RC Professionnelle n’est pas à négliger.

Promotion immobilière : quels types d’assurance RC Professionnelle ?

La RC Promoteur annuelle protège le promoteur pour l’ensemble de ses risques encourus au titre :

• De ses activités professionnelles et des prestations qui s’y rattachent
  • RC exploitation (avant réception)
  • RC Professionnelle (après réception)
• De ses salariés
  • Dommages subis par ses salariés
  • Causés aux tiers par ses salariés
• Des biens dont il a la propriété
  • Dommages causés aux tiers

Les garanties de la RC Professionnelle relèvent de la liberté contractuelle et peuvent varier selon les compagnies.

Les compagnies d’assurance spécialisées proposent des options et variantes qu’il convient d’identifier.

Responsabilité Civile Promoteur, les options proposées

Selon les compagnies d’assurance, les garanties suivantes sont prévues ou non au contrat :

Vice imprévisible du sol

Une SCI vend une parcelle de terrain destinée à la construction d’une maison. La mauvaise qualité du sol et du sous-sol, impliquant l’exécution de travaux de reprise, engendre des coûts supplémentaires.

Défaut de conformité en matière d’isolation phonique

Suite au non-respect des prescriptions d’isolation phonique imposées pour les bâtiments neufs à usage d’habitation, un promoteur doit effectuer des travaux supplémentaires pour mettre l’immeuble en conformité.

Défaut de conformité aux règlements de la construction

Un immeuble réhabilité ne respecte pas les règles d’accessibilité handicapés, les travaux de mise en conformité entraînent un surcoût.

Responsabilité civile promoteur et garantie des troubles anormaux du voisinage

Cette garantie exclue de la Responsabilité Civile du Maitre d’Ouvrage, peut être couverte par une RC Promoteur Annuelle de qualité.

En effet les projets de promotion qui s’étalent sur plusieurs mois, peuvent être à l’origine de nombreux troubles du voisinage, particulièrement en milieu urbain. Peuvent notamment être considérés comme des troubles du voisinage les nuisances sonores ou olfactives, une perte d’ensoleillement, de la poussière, etc.

La victime n’a pas à démontrer la faute qui pourrait être à l’origine, mais un trouble anormal et excessif.

Le promoteur peut prendre toutes les dispositions nécessaires, les juges apprécient librement le caractère anormal du trouble en question, notamment en tenant compte de l’environnement.

Il peut donc s’agir de troubles matériels ou immatériels, dont la réparation sera intégralement à la charge du maître d’ouvrage. Dans les deux cas, le voisinage ayant subi une perturbation anormale pourra demander que le préjudice soit réparé par le versement de dommages-intérêts.

Il est de l’intérêt de tout Maître d’ouvrage de faire supporter aux entreprises dans leurs marchés de travaux tout préjudice causé aux tiers en raison d’un « trouble anormal de voisinage »