Réception et livraison d’un chantier immobilier : quelles sont les différences et les risques pour les promoteurs ?

Sommaire :

1. Quelles sont les implications concrètes de la réception des travaux ?
   • Fin du contrat de louage d’ouvrage : la purge des vices et défauts apparents non dénoncés
   • Transfert de la garde de l’immeuble
   • La Réception : point de départ des trois garanties légales
2. La livraison : transfert de propriété du bien
   • Les caractéristiques et les effets juridiques de la livraison dans la promotion immobilière
   • Conseils sur les modalités pratiques de la livraison
   • Les effets juridiques de la livraison
3. Comment se protéger des risques : rôle de l’assurance construction
   • L’assurance dommages-ouvrage (DO), quelle protection pour le promoteur immobilier ?
   • L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro), une protection contre les dommages causés à des tiers
   • Choisir et souscrire une assurance construction : démarches clés

1. Quelles sont les implications concrètes de la réception des travaux ?

Pour le promoteur immobilier, la réception permet de vérifier que les engagements contractuels initiaux pris par les entreprises exécutantes sont respectés à tous égards.

En amont du projet, lors de la passation des marchés de travaux ou des contrats de louage d’ouvrage (conformément à l’article 1779 du Code civil, alinéa 3), les entreprises s’engagent vis-à-vis du promoteur immobilier ou de son mandataire à :

• Respecter les délais convenus.
• Honorant le prix convenu 
• Garantir un ouvrage conforme et exempt de vices 

En acceptant l’ouvrage (avec ou sans réserves), le promoteur immobilier déclenche trois effets juridiques extrêmement importants :

• La fin du contrat de louage d’ouvrage : Le contrat entre les entreprises et le promoteur prend fin à ce stade.
• Le transfert de l’ouvrage aux maîtres d’ouvrage : L’ouvrage passe sous la responsabilité du promoteur et des futurs occupants.
• La mise en jeu des garanties d’assurance obligatoires :
  • Garantie de parfait achèvement : Couvre les défauts constatés après la réception et pendant une période déterminée.
  • Garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipements : S’applique aux équipements (chauffage, plomberie, etc.) pendant deux ans.
  • Garantie décennale : Protège contre les vices cachés et les dommages structurels pendant dix ans.
  • Garantie dommages-ouvrage : Assure la prise en charge des réparations en cas de sinistre majeur

1.1. Fin du contrat de louage d’ouvrage : la purge des vices et défauts apparents non dénoncés

Lorsqu’un désordre apparent n’est pas réservé à la réception, les constructeurs sont exonérés de toute responsabilité. En signant un procès-verbal de réception sans réserve, le promoteur accepte implicitement l’ouvrage tel quel. Un défaut est considéré comme apparent lorsqu’il est visible dans ses causes, ses manifestations et ses conséquences dommageables par le Maître d’Ouvrage profane.

Cet effet amène deux réflexions importantes :

Assistance par un professionnel :

Le promoteur immobilier a donc tout intérêt à se faire assister par un architecte ou un Maître d’Œuvre pour prononcer la réception avec ou sans réserve en connaissance de cause.

Réception sans réserve et risques associés :

Pour éviter le processus fastidieux de levée des réserves, certains promoteurs procèdent à une réception sans réserve, tout en établissant parallèlement une liste des éléments à reprendre pour les entreprises. Bien que cette pratique simplifie l’administratif, elle expose fortement le promoteur en cas de malfaçon des entreprises.

En effet, cette pratique purge les vices et défauts apparents non dénoncés, limitant ainsi les recours contre les entreprises. De plus, le promoteur pourrait être tenu responsable des défauts apparus après la réception, entraînant des coûts supplémentaires pour les réparations et impactant négativement sa réputation. Il est donc essentiel, particulièrement pour les nouvelles entreprises partenaires, de procéder à une réception minutieuse et de signaler toutes les réserves nécessaires pour se protéger efficacement.

1.2. Transfert de la garde de l’immeuble

Lors de la réception de chantier, la garde de l’immeuble est transférée des entreprises vers le Maître d’Ouvrage (ou l’Acquéreur). Dès lors, le maître d’ouvrage et/ou l’acquéreur doivent assumer les risques associés à l’immeuble (vol, incendie, catastrophes naturelles, etc.) en souscrivant une assurance multirisque.

Ce transfert de garde soulève une première problématique : en l’absence d’un acquéreur valablement assuré en multirisques, c’est au promoteur immobilier de souscrire un contrat d’assurance multirisques pour couvrir l’ouvrage vacant. L’enjeu est de taille, car en cas de sinistre majeur, tel qu’un incendie, le promoteur pourrait perdre l’intégralité du projet et faire face à des conséquences financières importantes.

Pour remédier à cette situation, deux solutions s’offrent aux promoteurs :

• Transférer la garde de l’ouvrage dans les plus brefs délais à un acquéreur valablement assuré.
• Souscrire une assurance propriétaire non occupant pour les biens invendus.

Enfin, il est important de noter que l’obligation d’entretenir les locaux de manière « raisonnable » incombe désormais au promoteur immobilier ou aux acquéreurs.

1.3. La réception : point de départ des trois garanties légales

La réception des travaux marque le point de départ des trois garanties légales dont bénéficie le maitre d’ouvrage:

• Garantie de Parfait Achèvement (Art. 1792-6 du Code civil) : Cette garantie d’une durée d’un an couvre les défauts constatés après la réception. Si des malfaçons ou vices apparaissent pendant cette période, l’entrepreneur est tenu de les réparer.
• Garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables (Art. 1792-3 du Code civil) : Pendant deux ans à compter de la réception, cette garantie s’applique aux équipements indépendants de la structure principale (par exemple, les installations électriques, la plomberie, etc.). Elle vise à assurer leur bon fonctionnement.
• Garantie Décennale (Art. 1792 et 1792-2 du Code civil) : La garantie décennale protège contre les vices cachés et les dommages affectant la solidité de l’ouvrage pendant dix ans. Elle concerne la structure même du bâtiment.

En outre, la Garantie Dommages Ouvrage est essentielle. Elle couvre le maître d’ouvrage et les propriétaires successifs de l’ouvrage pendant une période de dix ans.

2. La livraison : transfert de propriété du bien

A la livraison le Vendeur (promoteur) livre aux Acquéreurs et au Syndic de Copropriété pour les parties communes un ouvrage conforme aux engagements contractuels (descriptif annexé à l’acte de vente). Cette étape marque le transfert de propriété du bien immobilier.

Il est important de ne pas confondre la livraison avec la réception, car elles n’ont pas la même portée juridique.

• La Réception concerne la conformité des travaux et leur achèvement. Elle permet au maître d’ouvrage de vérifier que l’ouvrage est conforme aux spécifications contractuelles.
• La Livraison, quant à elle, se concentre sur le transfert effectif de la propriété du logement. C’est à ce moment que les acquéreurs deviennent officiellement propriétaires.

Dans la suite de l’article, nous examinerons en détail les caractéristiques et les effets de la livraison, ainsi que les étapes pratiques pour signer le procès-verbal de livraison.

2.1. Les caractéristiques et les effets juridiques de la livraison dans la promotion immobilière

En promotion immobilière, la livraison constitue l’acte final de la relation Vendeur/Acquéreur. En théorie, cela suppose au préalable que l’ouvrage soit achevé.

Mais dans la pratique, nous constatons que les délais de livraison prévus conduisent souvent à laisser les acquéreurs prendre possession de leurs logements « imparfaits / en cours de finitions».

Nous allons aborder dans cette partie, des conseils pratiques sur les modalités de livraison et étudier les effets juridiques de la livraison

2.2. Conseils sur les modalités pratiques de la livraison

Lorsqu’un promoteur-vendeur propose un bien immobilier en vente en l’état future d’achèvement (VEFA), la livraison constitue un moment crucial. Voici quelques conseils pratiques pour gérer efficacement ce processus :

1. Procès-Verbal de Livraison : Le promoteur-vendeur signera avec chaque acquéreur et le syndic des parties communes un procès-verbal de livraison dûment daté après une visite contradictoire des lieux. Ce document est essentiel pour établir l’état du bien au moment de la remise des clés.
2. Réserves Apparentes : L’acquéreur peut ajouter en annexe du procès-verbal les réserves apparentes telles que les malfaçons, les non-conformités ou les défauts qu’il souhaite signaler au vendeur. Cette étape permet de documenter les éventuels problèmes constatés.
3. Délai de Dénonciation : Conformément à l’article 1642-1 du Code civil, l’acquéreur bénéficie d’un mois supplémentaire après la livraison pour dénoncer tous les vices et défauts de conformité apparents qui se seraient révélés. Il peut ainsi agir contre le vendeur pendant l’année qui suit ce mois.
4. Responsabilité du Promoteur-Vendeur : La livraison fait courir pour le promoteur-vendeur une responsabilité de première ligne. Il doit remédier à toutes les réserves émises, y compris celles formulées dans le mois qui suit la livraison.

2.3. Les effets juridiques de la livraison

La livraison déclenche le paiement du solde

Conformément à la grille d’appel de fonds du contrat de réservation, une fois la livraison effectuée, l’acquéreur doit verser le solde du prix, qui représente généralement 5 % du montant total.

Cependant, en cas de contestation de l’acquéreur concernant la conformité des travaux, celui-ci peut consigner le solde conformément à l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation.

Défauts de conformité substantiels :

• Les tribunaux considèrent que l’acquéreur ne peut refuser la livraison s’il n’est pas en mesure de relever des défauts de conformité substantiels.
• Ces défauts doivent avoir un impact significatif sur la destination de l’ouvrage. Les simples malfaçons ou vices ne justifient pas le refus de livraison ni le non-paiement du solde du prix.

Précédents judiciaires :

• La Cour de cassation a confirmé que seuls les « défauts importants » peuvent empêcher la livraison (3ème Civ. 17/03/1999, n° 95-19527).

La livraison déclenche la garantie des vices et défauts de conformité apparents

Les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code Civil imposent au vendeur en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) une responsabilité spécifique concernant les vices et défauts de conformité apparents à la livraison.

Art 1642-1 du code civil :

« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer ».

Art 1648 alinéa-2 du code civil :

« Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».

Cette responsabilité s’étend jusqu’à la date la plus tardive entre la réception aux entreprises et l’expiration d’un mois après la livraison aux acquéreurs

On entrevoit combien il est ainsi primordial que chaque acquéreur ainsi que le Syndic signent respectivement un procès-verbal de livraison (Cass 3^e civ 17/12/2008 n°07-17285) et de pouvoir produire par corps d’état un procès-verbal de réception (Cass 3^e civ 31/05/2000 n°98- 20835), à défaut de quoi le vendeur restera toujours débiteur de la garantie des vices apparents.

3. Comment se protéger des risques : rôle de l’assurance construction

Face aux nombreux risques encourus à la réception et à la livraison d’un programme immobilier, les promoteurs disposent d’un allié précieux : l’assurance construction.

3.1. L’assurance dommages-ouvrage (DO), quelle protection pour le promoteur immobilier ?

Obligatoire pour valider ses ventes, l’assurance Dommages-Ouvrage prend effet dès la réception du chantier. Bien que destinée principalement à protéger les futurs acquéreurs, elle offre aussi des protections précieuses pour les promoteurs immobiliers, même s’ils ne conservent pas l’ouvrage pendant les 10 ans de la garantie décennale. Voici comment :

Protection des lots invendus

L’assurance DO couvre les lots invendus. Si des défauts de construction ou des malfaçons sont détectés, le promoteur est assuré contre les coûts de réparation, préservant ainsi la valeur des biens non encore vendus.

Protection durant la garantie de parfait achèvement

Pendant l’année suivant la réception du chantier, le promoteur est responsable de corriger les vices apparents. L’assurance DO intervient en cas de défaillance du constructeur, garantissant une réparation rapide et sans surcoût pour le promoteur.

Protection au titre de la garantie du constructeur non réalisateur

Lorsque le promoteur ne réalise pas lui-même les travaux, il dépend de la garantie de l’entrepreneur. L’assurance DO couvre les réparations nécessaires si le constructeur ne remplit pas ses obligations, assurant ainsi la continuité et la qualité des travaux.

En conclusion, l’assurance dommages-ouvrage offre une protection indispensable aux promoteurs immobiliers à plusieurs niveaux, assurant une transition en douceur entre la réception et la livraison du chantier.

3.2. L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro), une protection contre les dommages causés à des tiers

L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) est indispensable pour protéger les promoteurs après la réception et la livraison des chantiers. En couvrant à la fois la responsabilité civile contractuelle et la responsabilité civile délictuelle et quasi-délictuelle, elle offre une protection complète.

Responsabilité civile délictuelle et quasi-délictuelle

Ce volet couvre les obligations extérieures au contrat. Il protège contre tous dommages corporels, matériels ou immatériels causés à autrui, qu’il y ait faute ou non de la part de l’assuré. Bien que crucial, ce volet ne concerne pas directement le promoteur dans le contexte de la réception et de la livraison des chantiers.

Responsabilité civile contractuelle

C’est ce volet qui nous intéresse particulièrement. Il couvre les dommages résultant de l’inexécution ou de la mauvaise exécution des obligations contractuelles. Voici quelques exemples d’application :

• Défaut de conformité en matière d’isolation phonique : Suite au non-respect des prescriptions d’isolation phonique imposées pour les bâtiments neufs à usage d’habitation, un promoteur doit effectuer des travaux supplémentaires pour mettre l’immeuble en conformité.
• Défaut de conformité aux règlements de la construction : Un immeuble réhabilité ne respecte pas les règles d’accessibilité handicapés, entraînant des travaux de mise en conformité et un surcoût.
• Défaut de conformité aux documents contractuels : Couverture des défauts liés à la non-conformité aux plans et spécifications du contrat.
• Défaut de conseil : Protection contre les réclamations résultant d’un manque de conseils appropriés lors de la construction.
• Dommages intermédiaires : Couverture des dommages causés entre la réception et la livraison finale du chantier.
• Retard de livraison : Indemnisation pour les surcoûts et pénalités liés aux retards de livraison du chantier.
• Erreur d’implantation : Protection contre les erreurs de positionnement des bâtiments par rapport aux plans initialement prévus.

3.3. Choisir et souscrire une assurance construction : démarches clés